Bureaux: la fin d'une époque

part 2 de la série sur l'immobilier

Les cimetières sont remplis de sociétés qui n’ont pas compris les règles du jeu.

Encouragé par le succès de mon premier texte sur l’immobilier, Centres commerciaux: la fin d’une époque, je propose la partie 2 de la série.

Est-ce l’avenir ? Spoiler: la réponse est non !

Avec l’arrivée des vaccins, le retour au bureau se profile. Quelle forme prendra-t-il ? Les entreprises vont sans doute tâtonner : faut-il donner un jour, deux jours à ses salariés ? Comment organiser le temps de travail ? Il va falloir prévoir les effets secondaires sur la motivation, la productivité et les coûts, faire des compromis, réorienter son parc immobilier. La tentation va être de faire comme les compagnies aériennes: du « surbooking », sans changer sur le fond sa conception du bureau. Au delà de ces interrogations de court terme, et des décisions prises à chaud, que peut on anticiper sur l’immobilier de bureau ?

Du travail à la maison au bureau tayloriste

L’immobilier de bureau standard tel qu’il est conçu aujourd’hui, parqué dans un quartier d’affaires tel La Défense n’est pas une évidence.

Remettons le bureau et son emplacement dans son contexte. Une ville s’organise et se développe naturellement autour de son marché du travail. Un groupe de personnes exploitent la situation privilégiée d’un endroit (un point de passage comme Paris, un port comme Boston, une matière première proche comme la Ruhr) et créent un avantage sur un métier. Ils attirent alors des concurrents, un écosystème puis d’autres métiers pour les supporter dans leur vie quotidienne: la diversité s’accroît, et la ville se développe dans toutes les directions. Souvent un secteur particulier qui a réussi à attirer les meilleurs talents tire le reste de la ville (l’automobile pour Détroit, la Finance pour Londres, le tourisme pour Paris, la technologie pour San Fransisco, le cinéma pour Hollywood). La grande force de la ville est la promiscuité: elle est facteur de productivité par l’échange continuel d’idées et crée des effets d’échelle (plutôt d’escabeau pour être plus précis) à tous les niveaux, dans tous les métiers. Un boulanger va vendre plus de pain, une station service plus d’essence, un Uber Eats plus de repas. Le livreur Uber Eats lui fera moins de km pour servir plus de clients, etc. La pente naturelle de la ville est la diversité et la densité. C’est ce qui lui donne sa force, son avantage.

C’est pourquoi la séparation du lieu de travail et du lieu d’habitation qui était la norme jusqu’en 2020 n’était pas une évidence et s’est produit tardivement, hormis pour les professions réglementées comme les changeurs. Le coût du m2 en zone dense et du déplacement des personnes la décourageait. Les manufactures, puis les usines dans les premiers temps de la révolution industrielle se sont installées là où étaient les gens, dans les centres, car il était moins coûteux de transporter des biens que des personnes. La tendance était de créer des communautés où la vie professionnelle n’était guère séparée de la vie privée, parce qu’on ne pouvait pas faire autrement. Les ouvriers étaient logés collectivement dans l’environnement de l’entreprise (exemple des ouvriers du château de Versailles). De là à fusionner vie privée et vie professionnelle, il y a un pas. C’est pourtant ce qu’avait imaginé Charles Fourier au XIXème siècle avec son concept de phalanstère:

Il me semble important de comprendre que la séparation géographique du lieu de travail et du lieu d’habitation a été pendant longtemps considéré comme un luxe. Elle était désirable mais trop coûteuse. Elle n’a été permis que par la baisse du prix du transport de personnes, par l’invention du chemin de fer puis de l’automobile, qui a rendu de plus en plus accessible ce luxe. Voici ce qu’en dit Iain Gately dans Rush Hours:

L’histoire des déplacements pendulaires est étonnamment récente. Au XIXe siècle, alors que les épidémies de choléra frappaient les taudis dans lesquels les ouvriers vivaient confinés, et que les adultes avaient une espérance de vie de 35 ans, Londres est devenue de moins en moins habitable, et les riches ont développé un désir « de séparer le foyer des terres de chasse — de vivre en un lieu sain et de travailler là où c’était le plus profitable ». La pratique des déplacements pendulaires a été rendue possible par une nouvelle technologie : les transports à vapeur.

À partir des années 1830, en cinquante ans, le chemin de fer a transformé la Grande-Bretagne, puis le reste du monde industriel (à commencer par la côte est des États-Unis). Au départ, les trains étaient principalement conçus pour le transport des matériaux et des marchandises, mais rapidement le transport de passagers a pris son essor. D’un million de voyages de passagers en 1840, le chiffre a grimpé à 154 millions en 1860 et 316 millions en 1870. Les transports pendulaires avaient commencé.

Les premiers banlieusards - les pionniers - étaient éduqués et riches. Ce sont eux qui ont transformé les villes, l’espace et notre définition du temps. 

Les phalanstères n’ont pas fonctionné parce que les gens veulent séparer vie privée et professionnelle et ont mis de la distance entre les deux dès qu’ils l’ont pu. D’après Wikipedia:

Les phalanstères ont fait l'objet de tentatives d'application nombreuses en France et aux États-Unis au xixe siècle. Le plus célèbre fut le familistère de Guise (Aisne), créé par Godin sur des plans qu'il avait établis lui-même, et qui conserva sa fonction à l'identique jusqu'en 1968. Il est aujourd'hui classé au titre des monuments historiques et toujours habité.

Godin a créé un autre phalanstère en 1887 à Bruxelles, à côté de ses usines, qui a également fonctionné jusqu'en 1968. Le bâtiment, lui aussi classé, appelé familistère Godin, subsiste toujours le long du canal de Willebroeckquai des Usines. La société Godin, pour sa part, existe toujours également (2004).

Presque tous les autres phalanstères ont échoué plus ou moins rapidement, une autre exception est celle de la Colonie sociétaire de Condé-sur-Vesgre (Yvelines). Créée en 1832 avec le soutien de Charles Fourier et Victor Considerant notamment grâce aux moyens du Dr Alexandre Baudet-Dulary, médecin et député de Seine-et-Oise. Les bâtiments existent encore dans l'actuel département des Yvelines, et les sociétaires continuent de se réunir sous l'influence de Charles Fourier[1].

Les phalanstères ont échoué, les salariés préférant travailler loin des usines. Quand les activités de service se sont développés, les entreprises ont calqué l’organisation des bureaux sur celle des usines. Le bureau était une usine à matière grise qu’il fallait éloigner du lieu d’habitation si possible.

Il y a probablement quelque chose d’inné en l’homme qui le pousse à bouger, quitter son foyer pour endosser d’autres rôles, d’autres identités et voir d’autres gens. Il lui faut des compartiments étanches. Cela explique pourquoi un peu partout dans les grandes villes, les quartiers de bureau ont été séparés des quartiers d’habitation (Midtown à Manhattan, The Wharf à Londres, La Défense à Paris). C’est pourquoi le travail à la maison ne me parait pas l’avenir. L’organisation des bureaux telle que conçue aujourd’hui est imprégnée de ces deux marqueurs:

  1. la séparation de la vie professionnelle et de la sphère privée

  2. l’organisation de la vie de bureau comme si l’homme était une matière première, dont on tire le jus de cervelle de 9 heures à 18 heures, 35 heures par semaine, selon des processus répétitifs facilement reproductibles comme à l’usine.

Il y a aujourd’hui un fossé de plus en plus béant entre la réalité du travail qui, transformé par la technologie valorise la créativité et l’inertie de l’urbanisme qui produit toujours des usines à matière grise. Les planificateurs urbains ont géré la question en s’enfermant dans le dilemme de l’innovateur. J’avais déjà évoqué la question pour l’immobilier commercial:

Les centres commerciaux sont une illustration parfaite du dilemme de l’innovateur décrit par Clayton Christensen: un modèle économique, une société dominante, indétronable, se trouvent confrontés à un modèle alternatif qui transforme l’expérience en bien sur un point, est moins cher mais reste une solution imparfaite globalement. Cet dernier modèle prend des parts de marché sur les clients les moins motivés par le premier modèle, ceux qui lui rapportent le moins. Le premier modèle ne veut pas lancer de concurrent du nouveau car il a peur de se cannibaliser. Il préfère se concentrer sur les clients qui lui rapportent le plus et voit ainsi petit à petit son marché se restreindre. Pendant ce temps le modèle alternatif s’améliore…jusqu’à marginaliser le dominant.

La plupart des quartiers d’affaires dans les grandes villes internationales sont tombées dans le piège de faire ce qu’ils faisaient avant mais en plus luxueux pour attirer les meilleurs éléments. La prison met des rideaux aux fenêtres. C’est très beau mais j’ai bien peur que ce soit insuffisant.

Le quartier d’affaires de luxe comme destination ultime ?

Récapitulons. On cherche la ville pour plus d’optionnalité dans sa carrière (grace à la diversité qu’elle procure), des salaires plus élevés car c’est là que les entreprises s’installent pour recruter les meilleurs, enfin des possibilité de revêtir différentes personnalités en sortant de son petit univers (travail, activités culturelles, clubs, groupes d’amis, etc.). Jusqu’à présent la nécessité de ne pas se trouver à plus d’une heure de son lieu de travail limitait les possibilités pour les salariés. Ils devaient gérer la rareté, la contrainte physique du déplacement qui limitait le nombre d’entreprises possibles. Les entreprises s’en tiraient bien car les salariés les plus créatifs n’avaient d’autres choix que d’habiter à proximité des entreprises susceptibles de valoriser leurs talents (New York ou Londres pour la finance, San Francisco pour la technologie, etc.). Un quartier d’affaires conséquent et luxueux était une vitrine pour la ville, susceptible d’attirer les meilleurs. Les barrières au déménagement sont telles que l’investissement dans la pierre en valait la chandelle. Dans le monde pré-internet, c’est la maîtrise de l’espace qui donnait l’avantage, un avantage d’échelle local. Par exemple Wal Mart grâce à son système informatique performant savait ce que les habitants des villes qu’il desservait achetaient le plus souvent et optimisait son espace pour leur fournir. Wal Mart devenait le pôle d’attraction local et ses ventes par m2 éclipsaient les concurrents. De même les quartiers d’affaires des grandes villes optimisaient leur espace pour attirer le plus d’employés stars dans leur environnement. Il y avait même compétition entre les villes pour créer les plus beaux quartiers d’affaires et bureaux. La guerre pour avoir les employés les plus créatifs en valait largement la peine: les entreprises bénéficiaient d’effet d’échelle mondial sur leurs produits qu’ils n’avaient pas à répercuter sur leurs salariés, bien obligés de travailler à une heure de chez eux, sauf à déménager constamment. L’horizon des grandes entreprises était mondial, celui des salariés local, l’arbitrage était fabuleux et justifiait les plus beaux quartiers d’affaires:

Singapore CBD

La montée en puissance du salarié créatif

Dans mes articles La grande pénurie publicitaire et La vieille économie se rebiffe, j’ai tenté de montrer comment les entreprises devaient devenir des sociétés de logiciel aussi bien pour transformer leur interface client que de repenser leurs produits pour les désencombrer de matière inutile. On ne réalisera pas une telle transformation avec une conception du bureau comme usine à matière grise. Au contraire, toutes les taches répétitives du bureau sont maintenant pourchassées par des sociétés comme UIPath dont l’introduction en bourse est prévue prochainement et qui cherchent à robotiser les processus répétitifs intellectuels. On est aux antipodes de la conception du bureau façon Taylor ! La part logiciel croissante donne de l’effet d’échelle aux entreprises qui prennent cette voie (les frais variables sont remplacés par des frais fixes de développement) et peuvent alors conquérir plus facilement leurs clients sans friction: exemple de Disney plus qui est passé de 0 à 100 millions de souscripteurs en 16 mois. Attirer de bons développeurs, ingénieurs, vendeurs ou stratèges peut faire une grosse différence dans un monde où le meilleur prend presque tout. Cette différence est mise à profit par l’entreprise, non ses salariés d’où un écart de richesse bien plus important entre actionnaires que salariés. Il n’y a pas d’équivalent de Jeff Bezos ou Mark Zuckerberg chez les salariés et aucun dans les premières fortunes mondiales. Pourtant certains font des merveilles. Citons Jim Keller, l’ingénieur spécialiste des microprocesseurs qui a fait le succès de la puce d’Apple, puis celle d’AMD et enfin de Tesla. Pour attirer ce genre de salariés, on a commencé à changer la nature des bureaux pour les rendre plus attrayants: alors que le bureau était une commodité à laquelle le salarié était enchainé, on a commencé à faire des campus (Google ou Apple) et des quartiers d’affaires superbes. Les maires avaient tout intérêt à promouvoir ceux-ci car une fois le salarié installé, les barrières à la sortie étaient une assurance contre le départ. La banalisation de l’immobilier change la donne en libérant le salarié créatif de cette contrainte. Dans le cinéma, il y avait les stars d’Hollywood et le reste du troupeau, bien loin. Dans la technologie, il y avait la Silicon Valley et le reste du troupeau, bien loin également. Mais tout comme Netflix ou TikTok encore plus ont changé le “star system”, donnant leur chance à quiconque a du talent et un iPhone, de même, un ingénieur, développeur, ou financier talentueux peut se faire reconnaitre par ses pairs sur Twitter par exemple ou GitHub, devenir une référence et vendre ses services sous forme de salariat ou autre à n’importe quelle entreprise loin de chez lui. La contrainte spatiale disparait avec le télétravail, la concurrence pour le talent s’élargit et la perspective de gagner beaucoup plus s’ouvre à tous. L’ère du salarié star est entamée, beaucoup moins lié à son entreprise qu’auparavant (cf Jim Keller qui passe d’Apple à AMD puis Tesla, enfin Intel avant de rejoindre une start up spécialisée sur les puces d’intelligence artificielle).

On pourrait penser que ce phénomène va toucher peut-être 5 % de la population salariée et quelques entreprises et que pour le reste, ce sera “business as usual”. C’est compter sans l’effet d’entraînement, dit loi de Baumol:

Selon cette loi, l'économie en concurrence pure et parfaite est modélisée en deux secteurs :

  1. le secteur progressif qui se caractérise par une forte progression des gains de productivité, une forte intensité capitalistique ainsi qu'un haut niveau des salaires.

  2. le secteur archaïque qui se caractérise a contrario, par une faible progression voire une stagnation des gains de productivité, une faible intensité capitalistique ainsi qu'un bas niveau des salaires.

Baumol et Bowen constatent un écart important de productivité entre ces deux secteurs.

Or le secteur productif fait monter le coût du travail, les gains de productivité permettant de mieux payer les salariés. Cela implique une érosion des marges pour le secteur archaïque, car il a besoin de salariés qui effectuent les même tâches (comptables, back office, etc.). Pout éviter de tomber dans le secteur archaïque, les sociétés devront même si elles n’en avaient pas l’intention faire des gains de productivité en embauchant aussi à distance. L’émergence du salarié créatif change complètement l’organisation du travail. L’immobilier de bureau qui était déjà passé de l’équivalent de l’usine à une destination enviable va encore s’en trouver transformé. De

à

Et maintenant ?

Les bureaux du futur

Qu’on le veuille ou non, le bureau se transforme de lieu de production en objet de consommation. Il doit se rendre désirable, éliminer les frictions comme le temps de déplacement et rendre facile la compartimentalisation de la journée. Avec le télétravail, un équilibre des pouvoirs se produit entre entreprises et salariés: les deux on maintenant une perspective mondiale. La grande entreprise se transforme en une série de start ups, les différents services travaillant les uns avec les autres en API (cf Amazon two pizza teams ou Tesla), . La grande entreprise monolithique, hiérarchisée, issue de la pensée de Taylor fait place à des entreprises beaucoup plus flexibles, organisées en entités indépendantes, où le créatif est valorisé, l’IA s’occupant des taches répétitives. Les entreprises et leurs salariés créatifs se rapprochent, malgré la distance.

C’est pourquoi le CBD ou le campus GooglePlex qui pouvait aller dans la bonne direction avant Zoom et le télétravail est maintenant dépassé: pourquoi un salarié créatif, embauché à distance y viendrait-il ? 1/ Il n’a pas besoin d’être constamment à côté du siège et de la hiérarchie alors qu’il travaille en petite équipe 2/ il préfère que son lieu de travail se rapproche de lui plutôt que l’inverse. Le bureau objet de consommation doit se rapprocher de son client/salarié et avoir des attributs qui le différencie. Sinon le client/salarié risque d’aller voir ailleurs. Le bureau doit se transformer pour devenir une marque et non plus un actif. Pourquoi alors un bureau plutôt que de rester chez soi pour travailler ?

-pour participer à plusieurs communautés, endosser différents masques.

-pour bouger, retrouver son instinct de chasseur-cueilleur, mais sans la fatigue qui accompagne les longs déplacements dans des transports collectifs bondés ou des bouchons.

-pour faire des rencontres. La technologie n’abolit pas la rencontre, elle la valorise.

-pour avoir accès à un environnement technologique qui facilite le travail et la vie courante.

-pour pouvoir se détendre, faire du sport, etc.

Comme il sera matériellement très difficile pour les entreprises de se rapprocher ainsi de leurs salariés où qu’ils soient, il leur faudra utiliser des services tiers, en plus de leur m2 et peut être partager les leurs, constituer des réseaux de locaux plutôt que des sièges monolithiques. Le bureau partagé est l’avenir du travail comme la résidence partagée l’est pour l’immobilier résidentiel. WeWork, malgré son introduction en bourse ratée est bien le “disrupteur” du bureau traditionnel. Il vend de la technologie, du service, un environnement de rencontre facilement accessible et non plus un espace encombré. On peut même imaginer dans ce cadre que les frontières artificielles entre immobilier de bureau, immobilier résidentiel et immobilier commercial s’estompent, favorisant la diversité, le point fort des villes. Pourquoi pas travailler dans un AirBnB et faire ses courses dans un WeWork ? L’immobilier de bureau va se transformer en application mobile qui permettra au salarié de gérer son accès et son utilisation des m2, au plus près de ses aspirations. La technologie abaisse les barrières entre différents types d’immobilier permettant d’améliorer les taux d’occupation de ceux qui sauront s’adapter. La dispersion de l’immobilier de bureau et sa fusion avec d’autres types d’immobilier vont devenir la norme à l’opposé de la concentration des centres d’affaires des dernières dizaines d’années. Alors que le salarié revêtait un masque (le costume-cravate), prenait une nouvelle identité pour aller au bureau, c’est maintenant l’immobilier qui va revêtir le masque. L’internet une fois de plus abolit les frictions…

Bonne fin de semaine,

Hervé